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3047798688@qq.com記者丨 寧曉敏
實習生 丨 夏路
出品丨鰲頭財經
自2022年以來，金地集團銷售額持續下跌。近日，金地集團（600383.SH）披露2024年10月份銷售情況。
公告顯示，2024年10月，金地集團實現簽約面積39.4萬平方米，同比下降46.80%；實現簽約金額56.1億元，同比下降49.00%；前10月，累計實現簽約面積398.7萬平方米，同比下降46.34%；累計實現簽約金額584.2億元，同比下降56.05%。
2021年、2022年，公司連續兩年出現增收不增利現象。2023年，營收、凈利雙雙下滑。2024年出現虧損，前三季度，實現營業收入410.03億元，同比下降21.59%，歸母凈利潤-34.1億元，同比下降5978.05%，上年同期盈利5801.61萬元。
銷售低迷，業績陷虧損的金地集團面臨的債務壓力凸顯。截至2024年9月30日，公司總負債為2236.66億元，較去年同期減少24.29%，雖然負債規模有所下降，但仍然較高；資產負債率為67.61%，處于較高水平。
鰲頭財經注意到，自2023年6月開始，金地集團已經有接近1年多未在公開市場獲取土地，公司未開發的土地以及在建和已建成未售出的房產即存貨仍超千億。截至2024年9月30日，公司存貨為1096.44億元。
存貨規模較大，反映出金地集團仍有較多的項目資源，存貨的去化速度可能受到影響，存在存貨跌價的風險。
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銷售低迷業績陷虧損
受行業整體下行態勢影響，自2022年至今，金地集團簽約面積、簽約金額連續發生下滑。
最新銷售數據顯示，2024年1-10月，金地集團累計實現簽約面積398.7萬平方米，同比下降46.34%；累計實現簽約金額584.2億元，同比下降56.05%。
銷售額下滑的同時，受房地產市場大幅調整影響，一向穩健的經營業績也出現了較大幅度調整。2021年、2022年，公司連續兩年出現增收不增利現象。2023年，營收、凈利雙雙下滑。
進入2024年，業績延續下跌態勢甚至出現虧損。2024年上半年，金地集團實現營業收入211.29億元，同比減少42.67%。同期，凈虧損33.61億元，超33億元虧損，也是公司自2000年以來最差的半年業績。
2024年前三季度實現營業總收入410.03億元，同比下降21.59%；歸母凈利潤虧損34.1億元，上年同期盈利5801.61萬元；扣非凈利潤虧損26.57億元，上年同期虧損7599.31萬元。
業內認為，房地產行業近年量價下行明顯，銷售速度放緩，疊加房地產調控政策不斷收緊使得購房者對未來市場預期不明確，進一步影響了購房決策，這是金地集團銷售低迷的重要外部因素。
從企業自身來說，銷售規模下降導致項目結轉面積和毛利率下降，對利潤產生負面影響。過去在市場行情高漲期，金地集團獲取了一些成本較高的土地。而在市場下行期，這些項目的銷售價格及流速不及拿地時的預期，導致項目的盈利能力下降，從而加劇公司面臨的債務壓力。
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債務壓力凸顯降杠桿償債
由于前幾年的高歌猛進，公司償債壓力也在凸顯。截至2024年9月30日，公司總負債為2236.66億元，較去年同期減少24.29%；資產負債率為67.61%，處于較高水平。
土地市場上，自2023年6月開始，金地集團已經有接近一年多未在公開市場獲取土地。截至2024年6月30日，金地集團總土地儲備約3589萬平方米，權益土地儲備約1599萬平方米，其中一、二線城市占比約75%。
雖然一年多未拿地，公司存貨仍超千億。截至2024年9月30日，公司存貨為1096.44億元，存貨規模較大，反映出金地集團仍有較多的項目資源，但在當前房地產市場環境下，存貨的去化速度可能受到影響，存在存貨跌價的風險。而且過去獲取的土地等存貨成本可能較高，若市場銷售價格不理想，會對公司利潤產生較大影響。
債務壓力下，金地集團聚焦降杠桿償還債務，8月12日，金地集團一筆4.8億美元的海外債到期，這是公司今年規模最大的一筆債券到期。
據悉，該債券是金地集團于2021年8月發行的，票面利率4.95%。8月9日，金地集團已將4.91億美元存入支付代理人指定銀行賬戶，以全額償付到期票據本息。本期票據兌付后，金地集團無存續美元中期票據。
根據克而瑞監測，2024年金地集團共有9筆境內債、1筆境外債、3筆ABS（證券化融資工具）到期，涉及到期規模約180億元。償付壓力主要集中在上半年，共有本金91億元的債券到期。
金地集團表示，截至6月底，公司累計償還了境內公開市場債務約136億元，同時8月已如期償還到期的4.8億美元債，已無存續境外美元債。2024年剩余待償還公開市場債務為11月-12月份合計到期的30億元中票。
為加速存貨去化，金地集團加大了銷售回款力度。2024年上半年，金地集團經營性現金流流入多達45.90億元。
此外，金地集團2024年上半年也暫停拿地，全力保證債務償還。在金地集團各種調整下，截至目前公司各項債務也順利兌付，并未出現違約。
為尋找新的業績增長點，金地也在尋求多元化發展，商辦物業、代建業務等也有所布局。金地代建業務目前已布局全國60座城市，管理服務項目超215個，累計簽約管理面積約達到3330萬平方米。
2024年三季度內，金地集團產業業態已遍布深圳、上海、廣州、成都等7座城市，其中，上海產業業態于2024年前三季度的累計租金已達到3.43億元，出租物業數量達9座。
金地集團董事長徐家俊稱，公司通過大宗資產處置、加速銷售去化、積極拓展融資渠道等手段，積極籌措償債資金，并完成公開市場債務的如期兌付。公司主要股東也都在通過不同方式為公司發展提供支持。
