0310-3111082
3047798688@qq.com記者丨寧曉敏 見習生丨夏路出品丨鰲頭財經（theSankei）
民營房企旭輝集團股份有限公司（下稱“旭輝”，00884.HK）是業內“模范生”，創始人之一林中則是地產行業堅定的“看多者”，無論在什么時候，他都對中國房地產和旭輝充滿信心。
2022年，旭輝因大業信托非標融資展期而被傳債務逾期，引發了三大國際評級機構對旭輝的降級，這也導致部分融資觸發了提前兌付條款，在短時間內增加了旭輝的境外兌付壓力。
“蹲下來、活下去、站起來。”面對困境，林中表示，用時間換空間解決債務問題。
林中曾不止一次地表示，希望旭輝成為地產行業的“長跑者”，打造“百年老店”，持續穩定地為投資者創造價值。在房地產行業進入深度調整的當下，“行者”旭輝能否經受住考驗邁過難關仍需市場的檢驗。
做地產行業的“長跑者”
林中，1968年出生，福建南平人，旭輝集團創始人之一，曾任旭輝控股董事兼主席。
從小勤奮刻苦的林中在廈門大學畢業后，進入了體制內，擁有人人羨慕的“金飯碗”。但是，林中并不喜歡這種一成不變的生活，毅然走出體制創業辦公司。
林中首先進入一家房地產公司做銷售，在市場調研和各處“跑盤”中，逐漸鍛煉出敏銳的市場洞察力。
經過一段時間的觀察和體驗，林中發現廈門想買房的人很多，但真正好的房子和好的中介卻不多。
廈門房地產于20世紀90年代初期剛開始萌動，整個行業內十分缺乏中介服務商，包括代理銷售、策劃、房屋買賣租賃，這塊市場幾乎是空白的。
看準這一空白市場，林中順勢在廈門創辦了“永升物業服務公司”。他認為，“憑借代理銷售的經驗，了解到客戶想要什么，也知道什么樣的產品才能打動客戶，這為永升后來轉型做地產開發打下了堅實的基礎。”
1994年，林中的物業代理公司轉型成為置業公司永升旭日，正式加入地產開發商的大軍。
深耕廈門十余年，林中再度作出了一個影響企業未來發展的關鍵性決定——轉戰上海。這意味著他放棄在廈門打下的江山，去一座陌生的城市重新開始。
2000年，林中將公司總部遷往上海并創建旭輝集團。自此之后，旭輝集團以上海為中心開啟了全國化布局，成長迅速。
在林中的帶領下，旭輝集團很長一段時間里都把開放、共享戰略和快速開發戰略作為集團適應新形勢發展的兩大戰略。旭輝集團因此也曾被稱為“合作之王”。
在這樣的戰略發展下，旭輝集團規模得到迅速提升。近十年，旭輝集團的銷售額增長了10倍，從2012年上市的96億元到2017年突破千億元，從2016年的530億元增長至2017年的1040億元，同比大漲96%，業績接近倍增。2018年，旭輝的合約銷售額達1520億元，行業排名也穩固在TOP15。
2020年，林中家族以170億元人民幣財富名列《2020衡昌燒坊·胡潤百富榜》第312位。
目前，旭輝集團已經圍繞房地產主業的多元化業務布局，化身為“城市綜合運營商”。多元化業務布局主要涉及物業管理、長租公寓、教育、養老、商業、建筑產業化、基金管理、工程建設、裝修軟裝等。
林中曾不止一次地表示，更希望旭輝成為地產行業的“長跑者”，打造“百年老店”，持續穩定地為投資者創造價值。
債務承壓多舉措化解風險
亮眼的增長速度背后，旭輝集團的發展之路也并非一帆風順。
2022年9月底，房地產行業公認的“好學生”，開始“缺錢”了。
受行業整體環境影響，從2022年年末開始，旭輝在債務端面臨一定壓力。截至2023年6月末，公司總資產3382.02億元，總負債2607.56億元，權益總額774.45億元。
其中，發行人短期借款為1.78億元，一年內到期的非流動負債為236.89億元，短期債務達238.67億元。
與此同時，公司的貨幣資金為173.24億元（其中受限資金為4.24億元），相比2022年末減少5.92億元，降幅為3.30%。
公司的業績也出現大幅虧損。近日，旭輝集團發布的公告顯示，2023年上半年，公司合并口徑凈利潤為-68.81億元，同比下降377.06%，其中歸母凈利潤為-64.32億元，同比下降456.69%。公司銷售端同步下滑，2023年1-7月，旭輝集團實現累計合同銷售466.4億元，同比下滑41.14%。
虧損原因為房地產開發業務毛利率下跌，對物業項目計提減值撥備增加，人民幣兌美元貶值引致匯兌虧損，以及分占合營企業和聯營業務業績下降。
為提振業績，緩解流動資金壓力及為業務營運提供資金，公司正多渠道尋求措施，包括處置境外資產、推動債務重組、拓寬融資渠道、尋求馳援者等。
旭輝集團賣掉了多個優質資產：先后變賣了長租公寓項目以及酒店項目，甚至把自家的總部大樓也放到了貨架上。2022年11月初，旭輝的林氏三兄弟甚至還增持了100萬股，持股比例達51.56%，表明要和公司共同走下去的決心。
旭輝集團表示，控股股東對該公司的未來前景充滿信心，并可能考慮日后于適當時候進一步增持該公司的股權，惟須遵守適用法律及監管規定。
去年以來，房地產金融領域風險化解政策接連出臺，旭輝集團在融資端也取得了一些新進展。
今年1月，旭輝集團宣布將發行2023年度第一期中期票據，該筆債券發行規模不超過20億元，期限為3年，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，詢價區間為2.80%-4.30%，募集資金將用于項目建設、償還境內有息債務。
2023年2月8日，東方資產宣布與旭輝集團簽署戰略合作協議，將幫助旭輝集團進行資產處置、資產盤活、項目并購重組，并提供金融支持。
盡管大幅虧損，旭輝集團仍堅持保交樓。公告顯示，2023年上半年，旭輝集團于全國39城68個項目兌現超5.5萬套房屋，交房交證約3500戶。
旭輝集團一直被詬病的權益問題也在往好的方向扭轉。新增土儲的權益占比已經在上升通道。2023年前7月，旭輝集團新增土儲的金額權益占比已達74%，相較2018年同期大幅上升。旭輝集團管理層表示，未來將持續提升權益占比，2019年全年的新增土儲權益占比將保持在70%以上。
