貝殼的新賽場——逆勢進軍房地產開發

　　記者丨寧曉敏 見習生丨陳力

　　出品丨鰲頭財經（theSankei）

　　知名房產中介貝殼（02423.HK）宣告進軍房地產開發，是另辟蹊徑抄底？

　　恒大還深陷在債務困境中，泰禾、陽光城等多家千億房企退市，多家處于退市邊緣，有著“恒二”之稱的碧桂園也出現了階段性流動性危機。

　　貝殼此時殺進地產開發領域，是抄底搶錢還是一場大冒險？

　　針對中國目前的房地產市場現狀，有人士私下稱，房地產的問題，并不在于供給側。

　　香頌資本執行董事沈萌認為，貝殼進軍地產開發是產業鏈的自然延伸，預計是基于自身作為房產中介掌握更多潛在客戶資源，更深刻了解房地產消費需求作出的決定，開發一些有需求的產品，給自身尋找一個新的增長點。

　　進軍房地產開發謀求增長點

　　貝殼官宣的這個戰略性決定，確實耐人尋味。

　　近期，貝殼宣布，將企業戰略升級為“一體三翼”，將組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，以及財經、產研、戰略、品質、人力、用戶、合規、公共、協同九條事務線，并做出相應的組織配套調整。貝好家事業線，設立宗旨是以客戶思維，共筑好產品、好服務，推動房屋供給側升級。

　　此前，市場就有貝殼進軍房地產開發領域的傳聞，如今，貝好家事業線作為新戰略的正式亮相，被外界視作貝殼正式進軍房地產開發領域的標志。

　　貝殼董事長兼首席執行官彭永東在其發表的公開信中表示，新房產品在呼喚供給側升級，使得通過創新方式改造供應鏈條成為可能。

　　從這些信息判斷，貝殼推出的貝好家，是打算通過參與房地產開發，參與改造供應鏈，以此介入新房產品打造。

　　在一大型房地產人士看來，貝殼在房產中介領域具有較高地位，依托自身的市場競爭力，進軍房地產開發領域。一方面，產業鏈的延伸，可以獲得比單純的中介代理業務更高的利潤；另一方面，目前，無論是新房還是二手房，市場需求仍然較為低迷，貝殼此舉，也是為了尋求產業突圍。

　　沈萌認為，貝殼開發地產，也是在尋找新的增長點。其開發方式，不排除從單個項目開始，與房企合作。

　　貝殼確實存在經營壓力。

　　年報顯示，截至2022年底，貝殼擁有約39.4萬名經紀人，較2021年的45.45萬人6.04萬人，活躍經紀人數量從2021年末的40.68萬人減少至34.97萬人。期末，貝殼擁有約4.05萬家門店，較上年末減少20.6%，一年關掉了超萬家門店。同期活躍門店數量為3.74萬家，較上年4.53萬家減少7900家。

　　2022年，貝殼實現營業收入606.69億元，同比下降24.87%，較上年減少200.83億元，這也是其2017年以來營業收入首次下降。歸屬于母公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”），2022年虧損13.86億元，與上年虧損5.24億元相比，增虧8.62億元，增虧幅度達164.45%。剔除非經常性損益，則虧損20.55億元。

　　今年一季度，樓市出現了“小陽春”，貝殼業績大幅增長。其實現的營業收入、凈利潤分別為202.78億元、27.47億元，同比增長61.60%、544.49%。

　　但是，二季度，房地產市場熱度回落，貝殼的經營壓力不可避免。

　　貝殼開發地產是門好生意？

　　歷經幾年的深度調整，房企面臨前所未有的挑戰。

　　閩系千億房企泰禾、陽光城未能逃脫退市命運，曾經的四川第一大房企藍光發展也宣告退出A股市場。此外，嘉凱城、宋都股份等多家房企被強迫退市。恒大的重組仍在進行中，中國最大的民營房企碧桂園又傳出階段性危機。

　　在眾多知名房企深陷困境之時，“門外漢”貝殼卻逆勢進軍地產開發，這不得不讓人懷疑，貝殼開發地產，這究竟是否為一門好生意？

　　根據諸葛數據研究中心監測數據，今年7月，百城二手住宅市場均價連續5月下滑，房價下降城市數量達近三年次高峰。新房方面，一線城市房價穩中趨升，二線、三四線房價連續多月下滑。全國大中城市租金均價仍不及預期，環比持平，同比跌幅擴大。

　　結合7月全國大中城市百城房價變動趨勢，有觀點認為，當前市場信心仍較薄弱，多數城市仍然面臨著不可抵擋的降溫態勢。

　　7月28日，住建部相關負責人提出，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。7月29日至31日，北上廣深四大一線城市接連發聲響應。

　　那么，此時，貝殼入市地產開發，是抄底還是冒險？

　　在沈萌看來，目前，房地產市場的信心恢復不及預期，但是，消費需求仍然存在。過去的房地產，主要是市場結構存在問題，市場的消費需求并未根本上改變。貝殼做房地產，應該有別于傳統的開發商，會根據自己掌握的資源優勢，拓展現有業務，比如開發一些更適合他們了解需求的產品。他認為，貝殼并不是以投機心態進入地產開發市場，估計前期不會進行大規模開發。那么，在這種嘗試性的心態之下操作，貝殼如果能夠摸索出一個新的模式，加上快速周轉，不以暴利為目的，那么無論如今的房地產市場是不是底部，其風險都比較可控。

　　2018年4月，曾經鏈家的創始人左暉成立在線房產交易平臺貝殼找房，在房地產中介領域，已經深耕了5年。

　　貝殼的財務狀況較好。截至今年一季度末，貝殼總資產1179.70億元，期末現金及現金等價物以及受限制現金余額為384.54億元，如果加上短期投資281.40億元，合計達665.94億元。公司對應的短期借款為5.04億元。

　　8月9日，貝殼通過全資附屬公司上海惠貝居科技有限公司出資50億元購買華夏理財產品。

　　不容忽視的是，雖然貝殼掌握有需求端資源，但其畢竟沒有操盤房地產的經驗及積累，能否取得預期成效，支撐貝殼未來產業發展，有待長期觀察。