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3047798688@qq.com記者丨寧曉敏 見習生丨 屠玲
出品丨鰲頭財經（theSankei）
時隔2年，越秀地產（0123.HK）再進擊北京土地市場，一出手就震驚四座，59億元連拍兩塊地，成為北京2023年首輪土地黑馬。
2月8日晚間，越秀地產公告，公司拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產業園地塊。
2月9日晚間，越秀地產再度公告，附屬公司廣州市城市建設開發有限公司（以下簡稱“廣州城建”）擬發行94億元公司債券。
原本立足廣州的地方性房企越秀地產，近年來加快全國性擴張步伐，浙江、湖南、河北、四川等地，留下了公司擴張足跡。
不過，在大舉擴張之時，越秀地產的負債也在攀升。截至2022年6月底，公司資產負債率76.24%，半年的財務費用為5.52億元。
越秀地產增速不增利。繼2021年大降逾70%后，2022年上半年，公司實現的扣除非經常性損益的凈利潤（以下簡稱“扣非凈利潤”）16.89億元，同比再降超26%。
全國擴張總資產三年增1450億
走出大灣區，越秀地產加速沖向全國。
2月8日，北京2022年第五批集中供地，越秀地產擊敗華潤（01109.HK）、首開（600376.SH）、中鐵（601390.SH）、建發（600153.SH）、招商等12家房企，一舉拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產業園地塊，均以上限價成交，合計耗資約59億元。
兩年前，越秀地產首次進軍北京市場，其聯合天恒以45.7億元競得懷柔區劉各長地塊。本次拿地，是越秀地產第二次出手。
不過， 越秀天恒懷山府項目銷售情況不理想。根據北京住建委官網，項目取證房源1000余套，已簽約套數僅為19套，成交均價3.66萬元/平方米。
第一次出手的效果不佳，越秀地產為何在北京市場大舉拿地？
越秀地產隸屬廣州市國資委旗下越秀集團，1983年在廣東成立，曾與萬科（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地產、金地（600383.SH）等并列為粵系五大主流地產商，公司曾多次高喊“走出去”，但一直未能真正走出去，而是立足廣州，深耕粵港澳大灣區。可以說，公司長期偏安于華南一隅，與萬科等差距越拉越大。
始于2019年，越秀地產終于走出大灣區，沖向全國市場。2019年，公司進軍深圳、長沙、嘉興、鄭州和成都；2020年開拓重慶、南京等市場；2021年首踏北京、上海、寧波、東莞等8個城市；2022年殺入合肥、上海等地市場。
總資產規模變動能較好反映越秀地產全國擴產速度。2018年，公司總資產1688.20億元，2019年底擴大至2346.97億元，到2021年底，總資產為3138.55億元，三年增長約1450.35億元。2022年9月底，總資產進一步增長至3378.15億元。
截至2022年6月30日，越秀地產已經進入30個城市，土地儲備合計約為2860萬平方米。
目前，越秀地產實行“1+4”全國化戰略，以粵港澳大灣區為核心，并在華東、華中、北方和西部四大區域的高能級城市獲取優質資源。
數據顯示，2022上半年，公司合同銷售額中，大灣區約占64.9%，華東地區約占15.2%，華中地區約占11.2%，北方地區、西部地區分別約占4.9%、3.8%。
全國擴張的效果，越秀地產迅速躋身千億俱樂部。克而瑞研究機構數據顯示，2020年銷售排行榜上，越秀地產的全口徑銷售額為849.3億元，排名第40位。2021年，公司以1147.4億元的銷售金額排名31位，2022年，則以1246.9億元的銷售金額一舉躍升至15位。
越秀地產還在加快擴張。去年10月以來，通過收購、合作方式，公司相繼獲取杭州5宗地塊、廣州2宗地塊、合肥3宗地塊。
值得一提的是，旭輝地產華北區域集團總裁加盟越秀地產，出任華北區域副總裁。公開信息顯示，董毅深耕房地產行業近20億元，擅長投融資并購。
再發債94億借新還舊解壓
前腳拍下北京市場兩塊地，后腳就宣布發行公司債券募資，這一現象的背后，是越秀地產大舉擴張戰略之下的資金捉襟見肘。
2月9日晚間，越秀地產披露，公司持股95%的附屬公司廣州城建已向上交所及證監會申請公開發行本金總額最高為94億元的公司債券，用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務。
近幾年，隨著在全國市場“跑馬圈地”，越秀地產債務規模在不斷攀升。
截至目前，越秀地產尚未披露2022年度報告。根據2022年半年報，截至6月底，公司短期借款269.59億元、長期借款576.16億元，合計為845.75億元，對應的賬面上的貨幣資金為260.68億元。
上年同期，公司短期借款222.42億元、長期借款524.73億元，合計為747.16億元。一年之間，有息負債增加98.59億元。其中，短期借款增加47.17億元，同比增長幅度為21.21%。
2022年三季度末，越秀地產的有息負債升至909.81億元，對應的貨幣資金減少至240.65億元。
去年上半年，公司財務費用為5.52億元，較上年同期的1.16億元增長375.86%。去年前九個月，財務費用增長至8.54億元。
近幾年，越秀地產債務規模持續增長。仍然以中期末為參照，2019年6月底、2020年6月底，其有息負債分別為650.26億元、714.27億元，2022年6月底較2019年6月增加近200億元。
天眼查數據顯示，2021年、2022年上半年，公司實現的營業收入分別為573.79億元、313.15億元，同比增長24.03%、29.13%，歸屬于母公司股東的凈利潤（簡稱歸母凈利潤）分別為35.89億元、17.07億元，同比下降15.51%、25.79%。扣非凈利潤分別為11.73億元、16.89億元，同比下降72.65%、26.61%。在營業收入持續保持超20%速度增長時，凈利潤、扣非凈利潤連續下降。
與業績相關的是，越秀地產的經營現金流轉向。2020年，公司經營現金流凈額為15956億元，2021年轉為-46.76億元，2022年上半年為-16.19億元。2020年、2021年，公司現金及現金等價物凈增加額分別為41.95億元、45.98億元，2022年上半年轉為-67.23億元。
凈利持續下降，現金及現金等價物凈增加額轉負，加快擴張尚需大量資金，越秀地產的財務壓力可以預見。
在這樣的形勢下，不難理解越秀地產在拍下北京地塊后轉身就發債的動作。實際上，公司頻頻舉債“借新還舊”。
去年7月，越秀地產境內發行31億元公司債券，9月，公司發行25.90億元公司債券，今年1月申請發行20億元自貿區離岸人民幣債券。
債務持續攀升，擴張在繼續，越秀地產的風險不容忽視。
