富力地產創始人張力被控涉嫌行賄 前十月僅完成3成銷售目標

　　記者丨寧曉敏 見習生丨 夏路

　　出品丨鰲頭財經（theSankei）

　　債務危機剛得到一絲緩解的富力地產（02777.HK），又遇到了新的問題。

　　日前，富力地產創始人之一張力因美國加州項目涉嫌行賄而被捕。

　　鰲頭財經記者注意到，自2020年躋身千億房企陣營后，“華南虎”富力地產迎來短暫的高光時刻后就陷入了債務危機，流動性持續堪壓。先后啟動了出售資產、促進銷售、股權融資、減少拿地等舉措來緩解現金流壓力。

　　今年以來，通過拓寬融資渠道尋求債務展期。目前，富力地產境內境外債券總計約467億元的債券全部成功展期。為富力地產大幅降低了中短期的債務壓力，獲得了喘息的機會。

　　受創始人被捕消息影響，富力地產股價大跌。截至12月13日收盤價為每股2.15港元，跌幅為11.52%，領跌內房股。

　　自2017年與萬達的“世紀交易”后，富力地產就“一蹶不振”，業績陷入持續虧損，2022年上半年，富力地產實現營收177.8億元，實現歸母凈利潤-69.2億元，而2021年公司虧損164.7億元，上半年凈虧損69億，是目前發布上半年業績房企中虧損規模最大的。

　　雪上加霜的是，2021年，富力地產銷售額為1202億元，同比下滑13.4%；2022年前10個月公司銷售額有352.2億元，同比下滑近6成，僅完成3成銷售目標。

　　創始人被控涉嫌行賄

　　因個人公司Z&L Properties Inc在美國的業務牽涉一宗行賄案，身在倫敦的富力地產創始人、聯席董事長張力于11月30日被當地警方逮捕。

　　據彭博報道，張力于英國當地時間2022年11月30日被倫敦警方逮捕，在12月12日向當地法院支付了1500萬英鎊（約合人民幣1.29億元）的保釋金后暫獲釋放。這也是英國法院有史以來最高的聯合保釋金。

　　另據路透社報道，張力的代理律師馬克·薩默斯表示，富力地產將提供1000萬英鎊的擔保，張力個人支付剩下的500萬英鎊。

　　富力地產稱，張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，公司正針對此錯誤指控采取法律行動。隨后又公告否認了為張力提供保釋金的相關報道，并表示該案件不會對公司業務及營運有任何重大不利影響。

　　值得注意的是，這次張力被控涉嫌行賄的項目并非富力地產的業務范疇內，是其自己在美國的投資項目。

　　1988年，在政府工作的張力毅然放棄鐵飯碗，辭職進入建筑業，靠著裝修生意積累了自己的第一桶金。

　　1993年，張力決定和多年好友李思廉結為盟友，雙方一起湊足2000萬元成立了富力的前身廣州天力，正式進入地產開發業，將公司打造為華南地產圈代表房企之一。

　　張力和李思廉的組合也開創了房地產行業內的一項新制度——“雙老板”制。在內部分工上，香港人李思廉主管銷售及財務管理，張力則主管投資拿地、開發建設等。富力的“力”字，正是來自于張力的名字。

　　“雙老板”的制度讓張力的有了更多的空間開展自己的“第二條曲線”，自2017年以六折價格收購的萬達旗下73家酒店資產這場“世紀交易”后，張力便鮮少出現有關富力地產的公開場合。

　　與此同時，張力在美國的投資擴張速度加速。Z&L Properties Inc是張力個人在美國進行地產開發的主要平臺，于2014年-2015年間曾大手筆在美國購買資產。其立志成為加州首屈一指的公寓開發商，目前在加州幾個著名城市舊金山、洛杉磯和圣何塞共擁有12個項目，總價值超20億美元，其中位于舊金山的555 Fulton項目牽涉此次行賄案。

　　除了投資地產外，2021年，張力個人還創辦了一家以能源業務為主的公司——力量發展，并于2012年在港交所上市，是一家綜合型煤炭企業，業務覆蓋煤炭生產、洗選、裝載、運輸及煤炭貿易全產業鏈。

　　得益于在海外資產的擴張，張氏家族賺得盆滿缽滿。據《胡潤百富榜》顯示，2022年張力、張量父子的身家雖然比去年縮水了14%，但仍以190億元的財富位列榜單第296位，排名比去年還上升了6位。

　　延期5月年報巨虧163億

　　掌舵富力地產多年的張力，最為外界所知的就是與萬達的“世紀交易”，2017年，富力在以近190億元的總價從萬達手中收購了73家酒店資產后，手中的酒店數量達到89家，成為全球最大豪華酒店業主。

　　“這次收購至少能賺100億。”張力當時覺得這是一筆很劃算的交易。此后，張力便罕有出現在公開場合。

　　然而，2017年那筆震驚業內的“世紀交易”，并沒有給富力帶來轉機，反倒更多造成了資金上的拖累，陷入持續虧損。

　　去年年報業績延期發布5個月后陷入巨額虧損，2021年巨虧163.53億元，2020年同期則為盈利91.46億元。其中，高達150億元的資產減值直接導致富力地產大幅虧損。

　　2022年虧損延續，上半年，富力地產營業額為177.8億元，同比下降55%；毛利為27.97億元，同比下降67.36%；經營虧損24.4億元，去年同期為溢利70.6億元；歸母凈利虧損69億元，同比下滑324.64%。

　　此外，富力地產毛利率近年來持續下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，2021年毛利率6.5%，同比下降17.24個百分點。

　　公司上半年毛利率15.73%，同比下滑約6個百分點；凈利率-38.8%，同比下滑約46.9個百分點；平均凈資產收益率-10.36%，同比下滑約13.8個百分點。

　　銷售方面，根據最新披露的銷售數據，今年10月富力地產總銷售收入僅20.5億元，銷售面積約13.28萬平方米。2022年1-10月，富力地產累計實現總銷售收入約352.2億元。由此也可以看出，在過去的10個月里，富力只完成不到去年30%的銷售業績。

　　債務重組降負債出售資產

　　業績持續虧損，疊加近兩年行業下行影響，富力最終只得走上了轉讓資產和債務重組的道路。

　　去年，其先后兩次出售廣州國際機場富力綜合物流園給黑石集團，共計82.63億元；100億元出售富力物業予碧桂園；26.6億港元將Thames City項目公司Instant Glory International Limited的50%股權以及銷售貸款的所有利益及權益售予中渝置地創始人張松橋。

　　2022年，富力地產繼續探索非核心資產的出售。截至目前，富力地產通過出售位于英國倫敦的三個項目以及位于海口的一個項目，實現了約40億的資金回流。9月，富力折價5.5億賣掉了北京富力萬達嘉華酒店。

　　國內資產出售之際，富力密集處置境外資產。在3月底發布的未經審核年度業績報告中，富力表示，今年將透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產。

　　就在10月，富力還處置了其在英國的一個開發項目，回籠資金1.08億英鎊。而在此前的3月份，富力也將英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發展。

　　富力地產早在2013年便走向海外，布局馬來西亞市場，后又在2016年和2017年，將目光多次投向海外，進一步加大布局，項目遍及英國倫敦、馬來西亞、澳大利亞、柬埔寨、韓國等。

　　對境外投資者而言，富力的海外資產顯然要更加搶手。今年7月份，富力之所以能達成境外債務的整體展期，很大一部分原因是來自倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩處海外資產所提供的增信。

　　公司在大量資產出讓以及債務重組后，已獲得喘息之機。今年11月10日，富力地產公告稱，公司境內交易所8筆總計135億元公司債券的整體展期事項已在9月22日獲得債券持有人會議通過，展期后的8筆公司債的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

　　這輪境內外債券的成功重組，讓富力老板李思廉和張力獲得了3年以上的喘息時機。如今，張力突然卷入的行賄事件，也讓市場普遍擔憂是否會影響后續重組進程。

　　截至2022年上半年末，富力地產現金及銀行存款(包括受限制現金)為153.2億元，借款總額1262.45億元，其中，一年內到期的借款到達749.33億元，降負債任務任重道遠。

　　降負債是富力自2019年起便在執行的關鍵策略。截至2021年末，富力的借款總額下降309億元至1288.4億元，凈負債率降至130%，預計2022年將繼續。

　　從“三道紅線”看，富力地產剔除預收款后的資產負債率為74.9%，凈負債率130%，現金短債比0.1，三條紅線均超閾值，歸為“紅檔”。