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3047798688@qq.com記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨 夏路
出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）
2022年即將過半，百強(qiáng)房企卻陷入了年報(bào)“難產(chǎn)”期。
截至5月29日，包括中國恒大（03333.HK）、融創(chuàng)中國（01918.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、中國奧園（03883.HK）、金科地產(chǎn)（000656.SZ）、龍光地產(chǎn)、新力控股（02103.HK）等超十家千億房企2021年年報(bào)一再推遲。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未能如期發(fā)布年報(bào)的房企，多數(shù)都是尋求債務(wù)展期或者已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約的房企。
債務(wù)違約之下，房企紛紛開啟裁員，放假，有的甚至破產(chǎn)。據(jù)中房網(wǎng)通過人民法院公告網(wǎng)查找，2021年全國約有343家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書。2022年1月1日-2月15日期間，全國有59家房企宣布破產(chǎn)，平均每天有1.2家房企退市。
鰲頭財(cái)經(jīng)注意到，已發(fā)布年報(bào)的百強(qiáng)房企中，超過8成房企增收不增利，凈利下滑，其中近4成房企業(yè)績降幅高于50%。
凈利普遍下滑
考慮到疫情影響，港交所于4月8日明確提出，上市公司在3月31日前披露2021年初步財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的，經(jīng)審計(jì)后的年報(bào)最遲可于5月15日刊發(fā)。
即便如此，多家頭部房企年報(bào)“爽約”，已發(fā)布年報(bào)的十五家房企中，業(yè)績也普遍下滑，超過8成房企增收不增利。
“老大哥”萬科（000002.SZ）2021年利潤13年來首次大幅度下降，2021年毛利率為21.82%，較2020年下滑7個百分點(diǎn)；“利潤王“中海地產(chǎn)2021年毛利率為23.54%，較2020年下滑6.5個百分點(diǎn)，歸母凈利潤同比減少8.54%，是自2003年以來首次同比下滑；華潤置地（01109.HK）毛利率為26.97%，下滑3.8個百分點(diǎn)；富力（02777.HK）直接由盈轉(zhuǎn)虧，2021年歸母凈虧損達(dá)到88.48億元。
昔日的千億房企巨頭的閩系房企泰禾集團(tuán)，突然暴雷，將2021年業(yè)績預(yù)告由盈利超1億元，修正為“巨虧35億元-46億元”，令市場與5萬名股東直呼“踩雷”。除此之外，碧桂園（02007.HK）、龍光、新城控股（601155.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等企業(yè)均遭遇下行。華僑城(000069.SZ）、正榮地產(chǎn)（06158.HK）、合景泰富（01813.HK）三家房企，歸母凈利潤同比跌幅超過了50%。
今年一季度，房企的業(yè)績?nèi)匀粦K淡，延續(xù)了去年的下行態(tài)勢，依然存在“增收不增利”的情況。金科股份、大悅城、中南建設(shè)營收分別為126億元、82億元，77億元，但是歸母凈利潤卻均呈現(xiàn)虧損。
根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，根據(jù)申銀萬國行業(yè)分類，今年一季度，121家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有53家房企歸母凈利潤呈現(xiàn)虧損，占比超四成,其中，陽光城（000671.SZ）、城建發(fā)展（600266.SH）、榮盛發(fā)展（002146.SZ）一季度的虧損幅度均超過10億元。此外，藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、中天金融（000540.SZ）、中南建設(shè)（000961.SZ）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、首開股份（600376.SH）、金科股份（000656.SZ）、大悅城（000031.SZ）、迪馬股份(600565.SH）等房企均出現(xiàn)虧損。
從歸母凈利潤的同比數(shù)據(jù)來看，85家房企歸母凈利潤出現(xiàn)負(fù)增長，占比超過七成。其中，跌幅超過100%的有23家，包括城建發(fā)展、陽光城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中南建設(shè)、金科股份、首開股份、藍(lán)光發(fā)展等。
營收方面，有62家房企營收呈現(xiàn)負(fù)增長，占比超五成。其中，21家同比降幅超過50%。華麗家族、珠江股份的降幅墊底，分別為98.49%和95.57%；京投發(fā)展、廣宇發(fā)展的收入降幅均超過80%。
多家房企發(fā)布債務(wù)違約
從去年開始，中國監(jiān)管部門對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整頓，為控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)而收緊了對開發(fā)商貸款的發(fā)放，從而觸發(fā)了開發(fā)商資金鏈斷裂，債務(wù)違約的事件開始頻繁出現(xiàn)。恒大集團(tuán)的高達(dá)3000億美元的債務(wù)危機(jī)給行業(yè)帶來了警報(bào)。
TOP前三開發(fā)商融創(chuàng)中國在5月12日未能如期支付一筆7.42億美元的海外債券的利息，融創(chuàng)公司是今年以來中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生債務(wù)支付違約的最大一家企業(yè)，再次引起人們對中國房地產(chǎn)業(yè)債務(wù)問題的關(guān)注。
行業(yè)巨頭花樣年控股集團(tuán)（01777.HK）、佳兆業(yè)集團(tuán)、中糧控股（00606HK）等都陸續(xù)發(fā)出債務(wù)違約警報(bào)。遭遇經(jīng)營和債務(wù)危機(jī)的房地產(chǎn)開發(fā)商還有華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、新力控股、陽光100等。
民營房企成為債務(wù)違約高發(fā)地，具體來看，2月17日，陽光城坦言有一筆1.73億債務(wù)無力償還，出現(xiàn)了債務(wù)違約，可使用的流動資金已經(jīng)枯竭；2月23日，正榮地產(chǎn)召開投資者電話會，管理層表示公司目前無法如期償還到期債務(wù)，希望投資人對2022年內(nèi)到期的美元債本金進(jìn)行展期，給一年時間來逐步強(qiáng)化經(jīng)營性現(xiàn)金流；3月2日，大發(fā)地產(chǎn)對外公布，公司未于寬限期屆滿前完成2227.5萬美元債利息的付款；3月7日，禹洲集團(tuán)發(fā)公告稱，2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)（「2023年票據(jù)II」）已于2022年2月4日到期應(yīng)付，一個月的寬限期現(xiàn)已屆滿，但無法支付有關(guān)款項(xiàng)。
至2022年3月，中國上市房企50強(qiáng)有7家（總公司或子公司）出現(xiàn)商票逾期，包括：榮盛發(fā)展、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)（600823.SH）、綠地控股、中南建設(shè)、建業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)；其中榮盛發(fā)展、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、綠地控股列入持續(xù)逾期名單中。
按照“三道紅線”指標(biāo)，截至今年一季度末，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率高于70%的房企有38家，包括泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、嘉凱城、陽光城、綠地控股等。同時，凈負(fù)債率大于100%的房企有29家，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率仍然高于500%。
多家頭部民營房企也相繼爆出債務(wù)違約，部分房企出現(xiàn)流動性危機(jī)，通過出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，包括恒大、融創(chuàng)、世茂、中南、禹洲（01628.HK）、奧園、雅居樂（03383.HK）、花樣年等房企，均已成功將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年至今，房企處置事件超120起，已售待售資產(chǎn)已超3200億元量級。
債務(wù)違約之下，房企紛紛開啟裁員、放假，有的甚至破產(chǎn)。為重振行業(yè)信心，進(jìn)入2022年，政策的暖風(fēng)接連不斷地吹向房地產(chǎn)板塊。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國已有超過100個城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次。4月以來，各地出臺政策的節(jié)奏明顯加快，4月有超70個城市出臺政策百余次，明顯高于今年一季度。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)未見較為明顯的回暖信號之前，企業(yè)資金壓力仍然承壓。不過5月以來持續(xù)傳來利好消息，央行下調(diào)首套房利率也給市場一個更強(qiáng)的政策信號；同時，碧桂園、龍湖（00960.HK）、美的置業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券并啟用保護(hù)工具，也為未來房企公開市場融資、受困房企紓困提供了新方向。未來期望在更加強(qiáng)有力的政策支持下，重新建立行業(yè)信心，緩解企業(yè)的資金壓力。
